Kira ve Kiracılar

Gayrimenkullerde Kira ve Kiracı ile ilgili Sorunlar

Taşınmaz malların kiralanmasında en çok ortaya çıkan ihtilafları soru-cevap şeklinde ortaya koyarak kira aktinin yapılması esnasında tarafların muhtemel sorunlar hakkında bilgilendirilmesi ve yapacakları sözleşmelere hazırlıklı olmaları amaçlanmıştır.

Kira sözleşmesinin niteliği:
Belli bir bedel karşılığında geçici bir süre için başkasına ait taşınır yada taşınmaz malın kullanıkira, buna ilişkin anlaşkirada kira sözleşmesi denir.
Kira sözleşmesinin yapılabilmesi için iki tarafın iradelerinin karşılıklı olarak uyuşması gereklidir. Bir bedel karşılığında kiraya verilen maldan yararlanan kimseye ‘kiracı'; bir bedel karşılığında kiraya verilen maldan yararlanılmasına razı olan kimseye, bir başka anlatımla kira sözleşmesinin diğer tarafına da ‘kiraya veren’ denilir.
Bu kısa açıklamalardan sonra, sorulara geçelim.
1-) Kira sözleşmelerinin yazılı olması şart mıdır?
Kira sözleşmelerinin yazılı olması şart değildir, sözlü de olabilir. Kefalet ve temlik gibi sözleşmelerin yazılı olması gerektiğini yasalar belirttiği halde, kira için böyle bir şart bulunmamaktadır. Yasal olarak böyle bir zorunluk olmasa da ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması faydalıdır.

2-) Başkasına ait bir malın kiraya verilmesi mümkün müdür?

Başkasına ait bir malın kiraya verilmesi mümkündür. Örneğin eşlerden birinin dairesini diğer eşin kiraya vermesi, ya da yurtdışındaki kardeşine ait bir dairenin diğer kardeş tarafından kiraya verilmesi sıkça karşılaşılan durumlardır. Verilen örneklere bakılarak akrabalık şartı olduğu zannedilmemelidir. Önemli olan, kira konusu malın kullanıma hazır durumda kiracıya teslim edilebilmesidir.
3-) Bir vekaletnameye istinaden yapılan kiralamalarda hukuki durum nedir?
Kira konusu malın sahibinin verdiği vekaletnameye istinaden kiralamalarda ise, kiraya veren vekil değil, malın maliki olarak kabul edilir. Çünkü vekaleten iş görmelerde, vekil olarak davranan kendi adına davranmamakta, vekaletname çerçevesinde vekil eden adına kiraya vermektadir. Bu itibarla vekilin kendi adına örneğin ihtiyacını öne sürmek suretiyle tahliye davası açmasına imkan bulunmamaktadır. Fakat eğer vekaletnamede yetkisi varsa, kendisini vekil eden adına tahliye, ya da kira artırımı gibi davaları açmak için bir avukat tutabilir.

Eğer kira bedelleri de vekil tarafından tahsil ediliyorsa, bu konudavekaletnamede açıkça yetki olmalıdır. Aksi takdirde, kira paraları ödenmemiş kabul edileceğinden tahliye ve kiraların ikinci defa ödenmesi gibi rizikolar mevcut olacaktır. Vekaleten kiraya vermek nasıl kabilse, vekaleten kiralamak ta kabildir. Bu durumda, vekaletnamede kira mukavelesi yapmaya ve kiralamaya dair açık yetki bulunmalıdır.
4-) Bir kimsenin bir başkasının malını rızası dışında kiraya vermesi mümkün müdür?

Böyle bir durumla karşılaşılmaması için ne yapılmalıdır? Bir kimsenin haberi dahi olmadan yetkisiz şahıslar tarafından taşınmazının kiraya verildiği vakidir. Böyle bir durumda kiracı yönünden bazı hukuki problemler çıkabilir. Bunun için, malın sahibinin kiraya veren şahsı bu konuda yetkilendirdiğine dair yazılı bir belge ya da vekaletname aranması, muhtemel ihtilafları önlemek bakımından faydalı olacaktır.
5-) Tüzel kişiliği haiz bir şirkete malın kiraya verilmesi ya da ondan mal kiralanması durumunda nelere dikkat edilmelidir?
Anonim, limited, komandit vs. gibi şirketlerin de kira sözleşmelerinin tarafı olması mümkündür. Bu durumda kira mukavelesini imzalayacak olanların, mümkün olduğu kadar yeni tarihli imza sirküleri ya da yetki belgesine göre yetkili olduklarının kontrolüyle bu belgeden bir tane örnek alınması yararlı olacaktır.
6-) Kira bedeli olarak paradan başka bir şey kararlaştırılabilir mi?
Kira bedeli kural olarak para olmakla birlikte kira bedeli karşılığında çalışma (örneğin ücretine veya ücretinin bir kısmına karşılık olarak, bankada çalışan birinin bankaya ait bir evde oturması), bir iş görme (örneğin kira karşılığı olarak, oturacağı evi dekore etmesi) gibi şeyler olması da mümkündür.
7-) Kira sözleşmesinin tapuya kaydı mümkün müdür?
Kira sözleşmesinin tarafları serbest iradeleriyle bunu kararlaştırmışlarsa mümkündür. Yalnız, kira sözleşmesinin noterce tasdiki şarttır. Taraflardan birinin noterden tasdikli sözleşmeyi tapu dairesine ibrazı üzerine, tapu kütüğüne sözleşme şerhedilir. Taşınmaz daha sonra el değiştirmiş olsa bile yeni malik, sözleşme bitene kadar kiracıya karşı tahliye davası açamaz.
😎 Kira bedeli ne zaman ödenmelidir ?
Genellikle kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleşmede belirtilir. Bunu taraflar serbest iradeleriyle kararlaştırırlar. Taraflar, kira parasının ‘üç ayda bir’, ‘altı ayda bir’, ‘yıllık peşin’ gibi çeşitli zamanlarda ödenebileceğini kabul edebilirler.
En çok karşılaşılan ödeme zamanı ‘her ay peşin’ şeklinde olandır. Bu gibi bir durumda, o ayın en geç üçüne kadar ödeme yapılmazsa kira parası geç ödenmiş sayılır. Eğer, kira parasının örneğin en geç 5’ine kadar ödeneceği kararlaştırılmışsa 3 günlük tolerans burada da geçerlidir; kira parası 8’ine kadar ödenebilir. Kira parasının posta ile veya banka havalesiyle gönderildiği durumlarda, kiranın yatırıldığı tarihte ödeme yapılmış sayılır. Postahane veya bankada geçen süre, ödeme için gerekli sürenin hesabında nazara alınmamaktadır.

Eğer kira parasının ne zaman ödeneceği konusunda taraflar hiç bir şey kararlaştırmamışlarsa, bu durumda kira bedelinin her ayın sonunda ödeneceği kabul edilir.
9-) Kira bedeli nerede ödenir?
Kira bedeli, kiraya verenin konutunda ödenir. Eğer posta ile gönderilecekse masrafı kiracı tarafından karşılanmak kaydıyla ‘konutta ödemeli’ olarak gönderilmelidir. Kira parasının gerek adi postayla gerekse posta masrafı kesilerek gönderilmesi durumunda, kira parası usulüne uygun surette ödenmemiş olacaktır. Kira parasının nereye ödenebileceğini taraflar serbestçe kararlaştırabilirler. Genellikle kiraya veren, sözleşmede bir banka hesap numarası vermek suretiyle kiranın ödeneceği yeri belli eder. Bununla birlikte, bu hesap numarasının mutlaka sözleşmenin tarafı olan kiraya verene ait olması şart değildir. Örneğin; kiraya veren eşlerden biri diğer eşin hesap numarasını vererek paraların o hesaba yatmasını isteyebilir. Kiracı, belirtilen hesaba kirayı yatırmakla borcundan kurtulmuş olur.
10-) Kira parasının bir banka hesabına yatırılmasının kararlaştırıldığı durumlarda bu hesap, hesap sahibi tarafından kapatılırsa ne
olur ?
Bazen kiraya veren, çeşitli sebeplerle bankadaki hesabını kapatabilir. Doğal olarak, bu hesaba havale edilen kira parası göndericisine geri gelecektir. Eğer hesap kapatıldı diye kiracı kira parasını yatırmazsa tahliye tehlikesi ile yüzyüze kalabilir. Bu gibi durumlarda, kira parasının konutta ödemeli olarak posta ile gönderilmesi gerekmektedir. Bu havalenin de kabul edilmemesi halinde, kiracı mahkemeye başvurarak ‘ödeme yeri(tevdi mahalli)’ tayinini istemelidir. Mahkemenin tayin ettiği bankada kiraya verilen adına açılacak bu hesaba kiracı parayı yatırmakla borcundan kurtulmuş olur. Kiraya verenin bu hesaptaki parayı çekip çekmemesi veya parayı kabul edip etmemesi, kiracı yönünden artık bir önem arzetmez.
10-) Kira bedelinin ödendiği tanıkla ispatlanabilir mi?
Hayır. Mutlaka yapılan ödemeler karşılığında yazılı belge alınmalıdır. Posta havale makbuzu, banka ödeme dekontu, EFT makbuzu vs. de yazılı belgelerden sayılmaktadır.
11-) Makbuz alınmadan ödeme yapılması durumunda muhtemel rizikolar nelerdir?
Bu gibi durumlarda iki türlü risk vardır: Tekrar ödeme ve tahliye edilme. Kiraya verenin çeşitli sebeplerle aldığı parayı inkar etmesi ve kiracının da yaptığı ödemeleri yazılı bir belge ile ispatlayamaması durumunda, kira alacaklarında zamanaşımı süresi olan geriye doğru en fazla 5 yıllık kirayı tekrar ödemesi gündeme gelebilir. Aynı zamanda kira paralarının ödenmemesi gerekçe gösterilerek kiracı aleyhine tahliye davası da açılabilecektir. Bu yol, genellikle tahliyeyi sağlamak bakımından kiraya verenler tarafından bir tehdit unsuru olarak kullanılmaktadır.

Yapılan ödemelerin tekrar istenilmesi ahlaki olmasa da yasalara uygundur; çünkü işlem güvenliği açısından kiralar için yapılan ödemelerin tanıkla ispatlanması mümkün değildir. Buna karşılık, ikinci bir defa ödemede bulunanın tekrar ödediği parayı geri alabilmek için başvurabileceği bazı hukuki yollar varsa da bunun incelenmesi, konu dışında kalmaktadır.
12-) Son kira bedelinin ödenmiş olması, daha önceki kiraların ödendiğini ispatlayabilir
mi?
Son kira bedelinin ödenmiş olması, daha öncekilerin ödenmiş olduğunu göstermez. Bu itibarla kiraların ödendiğini gösteren bütün makbuzların, kira alacaklarında zamanaşımı süresi olan en az 5 yıl boyunca saklanması gerekmektedir.
13-) Kira bedellerine karşılık bono verilmişse hukuki durum nedir?
Bazen kira sözleşmesinde yazılı aylık kira tutarı kadar kiracıdan bono alındığı vakidir. Vadesinde bono ödendiğinde, kiracı borcundan kurtulur. Ancak, kira bedellerinin bonolarla ödeneceği sözleşmede yazılı değilse kiracı yönünden hukuki durumun sağlam olduğu söylenemez. Çünkü kural olarakbonolardaki borç, bir hukuki sebebe bağlı olmaksızın yüklenilen ‘soyut’ bir borçtur. Bu durumda kiracı, kirayı tekrar ödeme ve tahliye edilme tehlikesi ile karşı karşıya kalabilir. Bunun için, kiralara karşılık bono verildiğinde bunun mutlaka kira sözleşmesine kaydedilmesi özellikle kiracı yönünden faydalıdır.
14-) Matbu kira sözleşmesi kullanılması zorunlu mudur ?
Pek çoğumuzun gördüğü üzere, kira mukavelesi olarak basılı bir örnek kullanılmaktadır. Belli bir ücret karşılığında ‘değerli kağıt’ bayilerinde satılan bu mukaveleyi yasal olarak kullanma mecburiyeti bulunmamaktadır. Mukavelenin sadece ‘yazılı’ olması, ispat için yeterlidir.

15-) Hisseli bir taşınmazın kiralanması nasıl olur?
‘Müşterek mülkiyet’ denilen; her hissedarın belli bir oranla hissesinin belirli olduğu halde (örneğin bir taşınmazda A %15, B %40 ve C %45 nispetlerinde hissedardır) çoğunluğun rızası ile taşınmaz kiraya verilebilir. Yukarıdaki örneğe göre, (A+C)’nin hisse toplamı %60 yaptığı için onlarla yapılan mukavele, taşınmazı kiralamak için yeterlidir. Fakat, kira bedeli yatırılırken doğal olarak her hissedarın hissesi nispetinde ödeme kendisine yapılacaktır. Örneğimize geri dönecek olursak, (B)’nin mukaveleye rıza göstermemiş olması, onun hissesine düşen paranın hiç ödenmemesi veya diğer hissedarlara ödenmesi gerektiği manasına gelmemektedir.
Bir diğer hisseli mülkiyet şekli de ‘iştirak halinde’ olandır. Bu tip ortaklıkta, hissedarlar belli olmakla birlikte henüz hisse nispetleri belli değildir. Miras yoluyla kalan ve daha henüz mirasçılar adına intikali yapılmayan taşınmazlardaki mülkiyet, en çok karşılaşılan şeklidir. Burada hisse nispetlerine göre resmen bir ayırım yapılarak hissedarlar adına henüz tapu çıkmamış olduğundan, bu tip bir taşınmazın ancak tüm hissedarların muvafakati ile kiraya verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla gerek sayı ve gerekse nispet olarak çoğunluk sağlanmış olsa bile bunlarla yapılan mukavele yeterli değildir; tamamının rıza göstermesi gereklidir.

16-)İçinde kiracı olan bir taşınmazı satın alan yeni malikin hakları nelerdir?
Genel olarak yeni malike tanınan iki hak vardır: Birincisi, eski malikle yapılan kira sözleşmesine halef(ardıl) olur; bir başka anlatımla eski malikin kiracı ile yapmış olduğu sözleşmeden kaynaklanan bütün haklardan faydalanır.
İkincisi, yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay zarfında kendisi veya eşi veya çocuklarının ihtiyacı için kullanacağı yolunda kiracıyı ihtarname ile haberdar etmesi kaydıyla, satın
alma tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu davanın kazanılabilmesi için ihtiyaç iddiasının ciddi ve samimi olduğunun mahkemede ispatlanması gerekmektedir.

17-) Kiraların yıllık artış oranı nedir ?
Eğer taraflar serbest iradeleriyle mukavelede örneğin %80 gibi belli bir oran ya da belli bir meblağ kararlaştırmış bulunuyorlarsa bu oran ya da meblağ geçerlidir. Dikkat edilmesi gereken nokta, böyle bir oran kararlaştırılmış olmasına rağmen Yargıtay’ın belirlediği oranın bu orandan düşük olması halinde dahi, kiracının, serbest irade ile kararlaştırılmış orana göre zam yapması gereğidir.
Yargıtay’ın belirlediği oran, tarafların bir oran kararlaştırmadıkları ya da kararlaştırdıkları dönemin sona ermiş bulunmasına rağmen kiracının, kira konusu taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde bir önem arzetmektedir.
1994 yılına kadar kira tespit davalarında yıllık artış oranının belirlenmesinde Toptan Eşya Fiyat Endeksi’ni esas alan Yargıtay, 1995 yılında ise görüş değiştirmek suretiyle sabit bir oranı (%65) benimsemiştir.

Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olmasına rağmen, kira meblağına %65 oranında zam yapılması durumunda, kira eksik ödenmiş sayılacağından tahliye riski doğabilecektir. Buna karşılık örneğin kira sözleşmesinde %50’lik bir oranın kararlaştırılmış olması durumunda, kiraya veren de Yargıtay’ın kararına dayanarak %65’lik artırım isteyemeyecektir.

18-) Kira tespit davası sonucu bir fark ödenmesi gerekirse nelere dikkat edilmelidir?
Öncelikle, kira tespitine dair mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir ki bu iki şekilde olur: Taraflar mahkemenin verdiği kararı temyiz etmezler ve belli süre geçince karar kendiliğinden kesinleşir. Ya da temyiz edilen karar Yüksek Mahkeme(Yargıtay) tarafından tasdik edilmekle(onaylanmakla) kesinleşir.

Kesinleşen bu kararda yazılı kira farklarının süresinde ödenmemesi durumunda, kiracının taşınmazdan tahliyesi söz konusu olabilir. Kiraya verenin, kesinleşmeyen kararda yazılı meblağı istemeye hakkı bulunmamaktadır

Kiracıyı tahliyenin hukuki yönü

6570 SAYILI GKKK GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ;

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/a)
Davacı kiralayan, kiralayan ölmüşse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır. Dava açma süresi; yazılı taahhüt tarihinden itibaren (1) ay’dır. Kiralayan taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Yargıtay, tahliye taahhütü ilk kira sözleşmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduğundan geçerli kabul etmiyor. (Buna ilişkin 04.10.1944 gün ve 15-20/28 sayılı Yarg. İçtihatları Birleştirme Kararı halen yürürlüktedir.) Uygulamada;
taahhüt noterden verilmişse, kiracının imzayı inkar hakkı yok. Ancak taahhüt adi olarak yapılmışsa, imza inkar edildiği takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar veriliyor.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/b-c)
Buna göre kiralayan; kendisi yada eşi veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için “kiraya veren” sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eğer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan değildir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmişse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazi kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.7/d)
Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek
kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde
geçerlidir.
Yeniden İnşaa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye :
(6570 sayılı K.mad.7/ç)
6570 Sayılı Kanunun konuya ilişkin mad. 7/ç hükmüne göre “taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda” kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı şekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli değildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmişse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inşaaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye :
(6570 sayılı K.mad.7/e)
Buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki ‘bir yıl’ tabiri ‘bir kira yılı’ şeklinde anlaşılmalıdır İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için
a-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,
b-Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,
c-İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,
d-Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.

Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye :(6570 sayılı K.mad.7/son)
Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye bağlı değildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduğunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediğimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından ‘her zaman’ açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduğumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda değildir.

Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye : (6570 sayılı K.mad.12)

6570 sayılı kanun, kira sözleşmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleşmenin asıl amacı itibariyle başkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutad olan otel, pansiyon öğrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın ‘tamamının’ başkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın ‘tamamı’ için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. İşte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple işgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, işgal edene karşıda fuzuli şagillikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ;
Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası:
(Borçlar K. mad.256)
BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hemde GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık
giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. (EK-6 Örnek dava ve cevap dilekçesi)
Temerrüt nedeniyle tahliye:
(Borçlar K. mad.260)

Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüte düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkca belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehlin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüte düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. (EK-7 Örnek dava dilekçesi)
Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme:

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleşmenin nasıl sona erdirileceği probleminde ise herşeyden önce taraflar arasındaki sözleşmeye itibar edilmiştir. Eğer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiş ise, ona uyulacaktır. Şayet taraflar arasında bu hususa değinilmemiş ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi şu şekilde olacaktır:”Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır” ve bu gibi yerler, mahalli adet başka bir dönemde tayin edilmiş değilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) “mefruş apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat” ancak bir aylık dönemin bitimi icin ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.(BK262/2f2 Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akti feshedebilirler.

KİRA TESBİT DAVALARI:
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak ; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yüksek Mahkeme son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının,aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.

0 Yorumlar

Henüz Yorum yok!

İlk Siz Yorum Yapın Bu Yazıyı Yorumlayın!

Cevap yazın